De antemão, precisamos entender o que é corretagem.

A corretagem, de acordo com o artigo 722 do Código Civil, nada mais é que um contrato pelo qual “uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas”. 

Explico.

O contrato de corretagem tem por objetivo o fechamento de negócios, seja na modalidade de venda, locação ou administração, cuja remuneração, embora se trate de profissional liberal, não é denominada de honorário, mas sim, de comissão.

Assim, para que o corretor de imóveis possa fazer jus a remuneração de corretagem (comissão), é necessário cumprir alguns requisitos estipulados por lei. E, pode acreditar, nem sempre será necessário concluir com a venda para ter o direito de receber pelo seu trabalho! O que veremos posteriormente.

Antes, precisamos frisar que, TODOS os corretores são obrigados a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, TODAS as informações sobre o andamento do negócio! Bem como, prestará ao cliente, todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados pretendidos. Caso contrário, responderá pelas perdas e danos.

Noutro quadrante, notamos a existência de uma grande carga de responsabilidade e obrigação para com o corretor de imóveis. Não raras as vezes ouvimos alguém dizer que o Corretor de Imóveis apenas deve ser remunerado com a efetiva venda do imóvel, ou seja, não realizada a escritura pública de compra e venda entres os contratantes, o negócio imobiliário não se concretizou. Logo, o Corretor de Imóveis não deve receber a respectiva comissão, pois não atingiu o resultado útil de sua atividade.

Diante disso, percebe-se, portanto, um condicionamento da remuneração do Corretor à celebração do negócio jurídico imobiliário intermediado, ou seja, condicionada ao efetivo fechamento do negócio.

Neste sentido, o artigo 725 do Código Civil apregoa que “a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes”. Portanto, mesmo que o negócio não se conclua, a comissão é devida ao corretor que cumprir com seu papel de intermediação, desde que o fechamento do negócio não seja efetivado por motivos de arrependimento do comprador ou vendedor.

Vale destacar também que, independentemente da modalidade do contrato de corretagem, ainda que este não esteja mais vigente, caso o fechamento do negócio venha a ocorrer por consequência da mediação do corretor, este fará jus à comissão! Portanto, você, corretor de imóveis, fique atento.

Da formação do contrato de corretagem.

Agora, far-se-á necessário explicar a formação do contrato de corretagem, qual acontece em três fases específicas e distintas, quais serão explicadas detalhadamente, são elas:

I- Aproximação das partes;
II- Fechamento do negócio;
III- Execução do contrato pactuado.

I Aproximação das partes (primeira etapa)

Segundo o ilustre doutrinador Luiz Antonio Scavone Júnior, “a atividade do corretor se inicia com a oferta do imóvel de acordo com o negócio a ele confiado, oferta essa que se dá ao público em geral por meio de anúncios ou aos seus clientes habituais, bem como, na segunda hipótese, com a procura do imóvel de acordo com as instruções recebidas do pretendente”.

Neste sentido, o corretor de imóveis passará a aproximar as partes e mediar as tratativas, seja para localizar o imóvel ideal para seu cliente comprador, ou para angariar interessados que queira comprar o imóvel do seu cliente vendedor.

Portanto, o primeiro passo do contrato de corretagem é a aproximação das partes.

II Fechamento do negócio (segunda etapa)

A segunda fase é caracterizada pela apresentação da proposta e pela aceitação do acordo de vontade das partes. Logo, o vínculo jurídico estará estabelecido quando o vendedor e o comprador assinarem a proposta de contrato, ou seja, cabe ao corretor a harmonização dos interesses para que ocorra de fato a formalização da proposta.

Ressalta-se então que, de acordo com o artigo 427 do Código Civil, o vínculo jurídico se estabelece quando o vendedor e o comprador assinar a proposta. Nesta proposta estarão presentes os três elementos indispensáveis a todo contrato de compra e venda:

1- A coisa, ou seja, o imóvel;
2- O preço (à vista ou a prazo);
3- O consentimento.

III A execução do contrato de compra e venda Realizada a aproximação das partes e formalizada a proposta, chega-se à terceira e última etapa, que se consolida com a assinatura em escritura pública ou particular de compra e venda ou do instrumento particular de promessa de compra e venda.

Certo. Mas em qual fase surge o direito à comissão?

É clarividente que, na etapa de aproximação das partes, o corretor não faz jus ao recebimento da comissão, mesmo que este tenha desembolsado com divulgações na tentativa de captação de clientes, salvo contrato firmado entre as partes, é claro.

Como já explanado até aqui, resta claro que o contrato de corretagem é condicionado a um resultado, ou seja, em regra, existe uma obrigação da conclusão do negócio para que o corretor tenha direito à comissão.

Neste aspecto, para melhor entendimento de quando o corretor tem direito à comissão, é necessário a composição de três requisitos, são eles:

1- autorização para mediar;
2- aproximação das partes;
3- resultado útil, realizando o negócio por sua interferência.

É, infelizmente ou não, o corretor de imóveis trabalha com o risco de nada receber! Se o negócio der certo, recebe a comissão, caso contrário, nada recebe. Assim, de acordo com a legislação vigente, bem como entendimento jurisprudencial, a comissão é devida ao corretor que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou seja, o corretor só fará jus à comissão quando completado as três etapas que completa a formação do contrato de corretagem.

Importante destacar que, acerca dos casos em que ocorre a desistência imotivada após a completa formação do contrato, primeiramente, deve-se observar qual parte é a responsável pelo rompimento imotivado do negócio, já que recairá sobre ela a obrigação de pagar a comissão devida ao corretor que realizou o seu trabalho e alcançou o fechamento do contrato.

Por outro lado, se o arrependimento for motivado, nenhuma comissão será devida ao corretor de imóveis, haja vista ser o corretor responsável por informar as partes todos os riscos do negócio.

Por último, mas não menos importante, segundo o artigo 726 do Código Civil, se o contrato de corretagem for ajustado com cláusula de exclusividade, o corretor terá o direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem sua mediação!

Em resumo, o contrato de corretagem é condicionado ao resultado do fechamento do negócio, e, fará jus à comissão o corretor de imóveis que tiver autorização para mediar, realizar a aproximação das partes e alcançar o resultado útil do processo (o fechamento do negócio).

ATENÇÃO, você que é corretor de imóveis, caso esteja com dúvidas, se tem ou não direito de receber comissão de determinada negociação realizada, entre em contato com um de nossos especialistas imediatamente, pois você poderá estar sendo lesado